困在产品力里的中海：欲借两宗百亿地块突围(2)

　　郭毅认为，对于去化不及预期的项目来说，可能仍处于发展阶段，需要中海地产进一步投入资源，促进片区发展，以提升市场接受度和需求。这些项目势必需要时间酝酿，未来有望逐渐实现去化并收获成果。

　　项目去化不足的另一面，是中海地产在交付方面存在诸多问题，也导致在购房者心中口碑直线下滑。

　　例如2024年8月28日，有位自称是中海汇德里购房者的网友在人民网领导留言板举报，楼盘出现楼体渗漏、楼盘建设进度拖沓、空调外机格栅设计漏洞改进等问题。此外，还有媒体报道称，中海京叁号院项目遭指存在“偷换沙盘”“园林减配”等问题，石景山中海长安誉遭举报存在“签不平等条款”及“外立面施工事故”等问题。

　　一些社交平台上，也有购房者对于中海地产北京项目存在的减配、后期维护难、屋顶漏水等问题进行维权。

　　产品力成破局关键

　　购房者对中海地产多个项目维权，部分品质、配套不佳的项目，以及去化不及预期的情况发生，也真实地反映出购房者对于房源品质的需求在提升。在购房者需求提升、市场风向发生转变之下，提升产品力破局项目去化难的问题，也正逐渐成为房企的共识。

　　2024年6月，位于南二环、中海地产在北京的首个“玖序”系列高端住宅项目中海京华玖序，开盘即大卖62亿元。经历了6个月的销售，截至2025年1月6日，中海京华玖序已签约套数241套，去化率达74.15%，成交均价高达17.52万元/平方米，成交金额超75.57亿元。这或许也是中海独揽两宗百亿地块的底气。

　　谢逸枫表示，高端住宅项目的高去化，也显示出在主流城市、主流地段推出主流高端产品策略的成功。从产品类型销售去化比例及金额来看，高端产品不仅销售回款迅速，而且去化率远高于楼盘配套不完善、定价偏高的普通商品住房。

　　北京商报记者梳理发现，近两年众多房企将产品力视为扭转项目去化困境的关键。例如，昔日以保障房闻名的金隅集团，在2024年摘得十八里店地块后，并未延续熟悉的刚需房产品路线，而是打造首个高端产品系“北京隅”，剑指高端住宅市场；金茂推出首座璞系产品，地块案名为璞逸丰宜；保利发展则推出“天悦人和”四大产品系中最高端的产品系列之一天珺序列——保利建工·嘉华天珺。

　　易居研究院副院长严跃进则提醒称，房企推进高端化住宅需积极且科学，过度追求高端化，如户型设计过大等，可能违背当地市场规律和限制。科学推进高端化才能助力企业在相关产品上形成强大的影响力。

　　早在2024年初，住建部就曾喊话房企：“今后要拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务，谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设好房子，提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。”

　　谢逸枫认为，“好房子”标准也将成为2025年房地产市场助力房企在竞争中脱颖而出的关键。同时，要通过提升软性服务，为购房者提供更多优质体验，从而维护并吸引更多客户。此外，房企还应从品牌和形象上给予更多关注，维护好品牌形象，提高公众对房企及其产品的认知度，同样是实现2025年成功破局的重要因素。