新年多城土地市场回温：杭州单价地王纪录3个月内两度遭打破，民企恢复拿地(2)

　　1月23日，江苏省南京市编号为NO.2024G96的南京市鼓楼区热河南路街道察哈尔路以南、热河南路以东地块，经过19轮竞价成交，溢价率16.24%，楼面价29195元/平方米。

　　1月16日，广东省深圳迎来2025年首宗涉宅用地出让，位于龙岗区龙城街道的G01045-0200地块吸引了8家房企参与竞价。经过246轮竞价后，由中海企业发展集团有限公司以30.65亿元竞得，成交楼面价29611元/平方米，溢价率70.4%。

　　1月2日，北京今年首场宅地竞拍中，华润置地开发(北京)有限公司、中铁置业集团北京有限公司和招商局地产(北京)有限公司联合体以91.52亿元的总价竞得北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期(剩余用地)HD00-0803-0029地块，溢价率17.33%。同一日，建发国际集团(01908.HK)旗下的济南兆瑞房地产开发有限公司以90.404亿元的总价竞得北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期(剩余用地)HD00-0803-0030地块，溢价率25.04%。

　　专家：土地市场点状回暖，三线城市初现回暖

　　土地市场的回暖并非一时，也并非仅限于一二线城市，但土地市场整体热度仍然偏低，更多是点状回暖。对于回暖的原因，除了土地供地回归市场化、多地推出更多优质地块外，销售的改善也是不可或缺的原因。

　　年底，市场出现积极信号。克而瑞研究中心表示，去年12月，在诸多核心城市供地以及市场止跌回稳的带动下，土地市场迎来惯性“翘尾”，部分城市核心地块溢价高企，民企投资也在逐步恢复，呈现出企稳的信号。

　　不仅仅是观感，克而瑞将成交溢价率超过20%的地块按月统计，可以看出去年11月、12月确实出现了更多溢价率超过20%的地块。

　　地王为何频现？广发证券在研究报告中分析，这背后，是核心城市供地思路的积极转变。究竟而言，开始于2021年两集中时期的限地价、限房价规则陆续取消，定价权交还市场，核心城市核心地块原本遭规则限制的价值空间得以释放。

　　广发证券认为，稀缺地块的供应本身也加大了房企的土拍热情，一线地王地块区位核心且利润率相对丰厚，参考2024年末周边楼盘售价，地王平均总成本毛利率为32.5%；各地规划限制放宽，阳台、架空走廊等不计容面积增多，新规下的产品力显著提升，加强地块吸引力。

　　中信建投在其去年12月的报告中将回暖归功于销售的改善：房地产销售改善势头的持续，带动了行业投资端中土地市场的率先回暖，房企优先加大对核心城市的投资力度。

　　回暖不限于高能级城市。2024年三线城市成交初现回暖，华福证券分析师陈立在报告中表示，三线城市土地市场供给出清更为明显，在本轮市场周期中率先复苏；相较于一二线，三线城市土地价格有显著调整，促使市场出现以价换量情况。陈立同时表示，部分三线城市存在较多城投托底行为，或对数据层面有一定支撑。

　　陈立称，土地供给层面，三线城市小体量城市率先回暖，算术平均法下三线城市住宅类用地供给同比增加6.3%；土地成交层面，三线城市小体量城市成交增速同样率先回暖，2024年整体法和算术平均法下三线城市住宅类用地供给同比分别下降6.9%和增加12.6%。

　　就整体而言，克而瑞表示，2024年整体土地市场显然并未完整回温，但是20%以上溢价率的地块占比明显增加。市场的热度实际上依然只集中于几个核心城市例如杭州、深圳、上海等，这些城市的2024年含宅地块的整体成交溢价率和高溢价地块占比都表现较为出色。

　　数据方面，中泰证券的报告显示，2024年，全国土地出让面积为186706万平方米，同比下降16.1%，土地出让金为37350亿元，同比下降21.5%。该降幅较2023年有所扩大，2023年降幅为14%。

　　华福证券的报告显示，2024年百城宅地供应建面4.5亿平方米，同比降低26.8%，降幅较2023年扩大5.8个百分点。分城市能级，一二线城市住宅类用地供给持续下降，算术平均法下三线城市住宅类用地供给同比增加6.3%。

　　陈立表示，本轮房地产市场复苏中，通过房价企稳带动的房企拿地复苏，将领先于销售回暖、进一步向开工传递，土地市场持续改善，是本轮市场复苏的前提。目前土地市场仍处于整体热度偏低、区域边际回暖的状态，伴随销售端回稳持续推进，有望迎来土地市场整体回温。