【媒体说】沪市REITs三周年：发行规模近900亿元，配置价值与投资机遇凸显(2)

　　王天兵指出，对于投资人而言，公募REITs具备稳定可预期的回报，产权类REITs通常有4%以上的现金流分派率。未来如基准利率进一步下行，此类资产对于险资、银行理财等资金具备吸引力。

　　对于如何保证产权类REITs底层资产现金流稳定，在北京保障房中心总会计师张晓丽看来，底层资产的租金价格普遍低于市场化租赁价格，使得底层资产具有很强的客户粘性和竞争力。同时，保租房（尤其是公租房）租金价格具有较好的安全垫效应，抗风险能力较强，以上两点能够为底层资产带来稳定的现金流。现金流稳定是吸引稳健、权益型投资者并有别于债券投资的重要因素，在这个基础上，专业、优质、高效的运营能力是租赁住房长期健康发展的根本。

　　“租金收入涉及投资人的回报，无论是公租房还是保租房，都有动态调整机制。”张晓丽解释称，目前北京保障房中心持有的公租房租金为市场价格的五到六折，具备上调的可能性，比如旗下公租房项目“熙悦尚郡”，从去年11月起执行上调租金，从每平米60元调整至65元，动态调整机制在有序推进当中。

　　此外，多位与会嘉宾认为，税收政策优惠也是驱动REITs产生和发展的一个重要因素，回顾国际上发达国家的REITs市场，具备税收驱动的特征。华夏基金基础设施与不动产业务部联席负责人李青江说，税收优惠采用公募基金载体，根据现行的税收政策，机构投资者投资REITs享有税收优势，买卖REITs的差价收入，分红派息收入都暂不征收企业所得税，“这是机构投资人直接购买债券、高股息股票或者其他证券化类产品所无法享有的。”

　　究竟而言，中国境内REITs市场采用公募基金+资产支持加证券模式，将存在证券投资基金、专项计划、项目公司等多个层级的主体，其底层资产为房地产，交易与经营行为所涉及的税种较多，税率较高，通过不同程度免征收企业所得税后，投资者能从产品上获得相应回报。基于此，李青江计算，一只现金分配率5%的产权类的REITs，折合到可比的税前收益大概在6.5%左右。

　　为投资人创造稳健回报过程中，产权类公募REITs链接经济价值和社会价值，成为创新性的一环。以沪市首批扩募的中金普洛斯REIT产品为例，纳入优质底层资产后的普洛斯REIT，仓储物流园区可租赁面积达到约116万平方米，截至2024年一季末，已完成7次分红，累计分配金额达到约7.67亿元，分红比例约100%。其中，中金普洛斯REIT持有的6个仓储物流园区，由普洛斯投资部署屋顶光伏发电设施，装机容量共计32.43MW（兆瓦），按照现有光伏装机容量，在平均设计使用年限25年内预计可减少碳排放约841700吨。公募REITs底层资产积极践行ESG 理念，致力创造多元价值，促进实体经济高质量发展。