2024年楼市“止跌回稳”：热点城市成交量连创新高 “地王”再现 民企重燃拿地热情(2)

　　新房市场而言，一线城市新房价格已环比止跌，二三线城市的跌幅也有所收窄。根据国家统计局数据，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平。其中，上海和深圳分别上涨0.6%和0.3%，北京和广州分别下降0.5%和0.3%。从房价指数上涨TOP5城市而言，分别为杭州、湛江、上海、厦门和成都。

　　多地频现“地王”，民企入市拿地

　　随着房地产市场的逐步回暖，市场信心已逐步传导至土拍市场。

　　中指研究院数据显示，受供应端缩量影响，2024年，300城宅地成交规模有所下探，同比下降超两成，土地出让金下降约三成。但在新政持续显效下，今年三季度以来，上海、成都、广州、杭州、北京、深圳等核心城市的土拍逐步升温，多地“地王”再现。

　　机构监测数据显示，2024年土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势。虽然央国企和地方国资仍是拿地绝对主力，但积极的信号是，三季度以来不少核心城市地块迎来民企入市拿地。

　　其中，北京、深圳宅地出让价格最高纪录遭刷新。12月2日，深圳土地市场迎来南山区一宗商住地块出让，根据成交结果，该地块由华润置地和中海组成的联合体竞得，共计成交总价185.12亿元，溢价率超46%，该地块成交价成功刷新深圳涉宅地块成交史上总价TOP1位置。

　　在此之前，北京土拍市场于11月29日迎来一宗组团捆绑的巨无霸地块出让。该组团地块起拍总价153亿元，刷新北京土地出让历史纪录。最终，该地块由中海地产以153.32亿元的价格竞得，成交价打破了北京单笔土地出让金的最高纪录。

　　从拿地企业来看，央国企及地方国资仍是拿地绝对主力。根据中指数据初步统计，2024年22城累计拿地金额中央国企占比46%，地方国资占比33%，两者合计达79%，较2023年全年提升4个百分点，仍是拿地主力。

　　不过，随着楼市的逐步回暖，除了前述央国企大手笔拿地外，民营房企也开始入市以示投资信心。

　　今年12月5日，广州土地市场迎来2宗住宅用地出让，由龙湖和绿城先后竞得，直接打破了今年广州涉宅地块清一色由央国企与本地国资摘得的局面。

　　同日，广州市规划和自然资源局发布的《连续落子！两家民营房企拍出广州信心！》一文中显示，此次两家标杆民企先后成功摘牌，展示了房企对广州土地市场的充足投资信心，也是市规划和自然资源局积极优化营商环境紧贴市场精准施策的体现。

　　为获得优质地块，民营房企也不惜高价买地。

　　其中，绿城在今年的土拍市场中频现大手笔，接连在上海、杭州、苏州成功拿下“地王”项目。10月22日，绿城经过77轮竞价后，以34.22亿元竞得杭州上城区地块，地块溢价率28.55%，折合成交楼面价50717元/平方米，一举超过杭州此前的宅地单价纪录，成为杭州新的单价地王。此外，绿城还在今年8月以48亿元拿下上海徐汇区地块，131045元/平方米的成交楼板价一举成为全国新的单价地王。

　　更早前，在今年3月的土拍中，绿城还以总价30.8亿元摘得苏州工业园区地块，成交楼面价高达65022元/平方米，成功刷新苏州的单价“地王”纪录。

　　国内最大的房地产中介平台贝壳也投身热点城市的土地拍卖活动中。今年的9月20日，贝壳旗下组建的地产团队贝好家力压十余家房企，以10.76亿元、折合成交楼面价达27300元/平方米拿下成都锦江区金融城三期H12地块，成功刷新成都楼面地价纪录。

　　此外，在12月30日的上海土拍现场，徐汇龙华地块经过101轮竞价触及中止价，民企宸嘉发展集团有限公司旗下的长沙宸嘉新昊置业有限公司以43.824亿元总价、装修标准提升至7000元/平方米的装修上限和新增1840平方米公共服务设施的代价竞得地块，溢价率40%，楼板价126011元/平方米。

　　与此同时，12月31日，多地开启年内土地最后一拍，均以火热收官。其中，杭州7宗地块平均溢价率超30%，最高地块溢价近60%，同时，除本土房企绿城、滨江外，全国性布局的央企中海、招商蛇口积极补仓；贝好家(贝壳)也首次现身杭州拿地；此外，成都、上海的地块也均以溢价成交。

　　中指研究院分析师孟新增在接受采访时指出，相对于央国企及地方国资，民企拿地整体相对偏弱，但积极的信号是，三季度以来不少热点城市迎来民企入市拿地。目前拿地民企大致可以分成三类：第一类是全国化布局民企，如龙湖、滨江、绿城、伟星等；第二类是本地民企，如中天美好、兴耀、建杭等持续深耕杭州；宁波江山万里在宁波补仓；远达布局成都；湖南运达落子长沙。第三类是规模较小民企除自身城市外，积极在核心城市补仓，如邦泰布局长沙、合肥等。