贝壳成都“地王”项目规划揭秘，中介出身能不能干好地产开发？

界面新闻记者 | 杨冰柯

拿地近4个多月后，头顶“贝壳首个自主操盘项目”、“成都楼面单价最贵地块”、“金融城三期”等标签的贝壳成都金融城项目揭开神秘面纱。

日前，根据成都市公共资源交易服务中心公告，项目共规划了4栋住宅，4栋楼均为15-16F的中高层，且全部为T2设计，建筑高度约60米。

4栋楼全部采用了底层架空设计，预计会打造架空层泛会所。同时，每栋楼都有一定倾斜。小区中央，是一个下沉庭院和中心花园。

吸睛的是项目外观设计。4栋楼分布于地块四角，有市场人士评价称造型像蝴蝶，也有市场人士评价像螃蟹。

户型上，整个项目仅有108户，套均面积超过360平米，所有户型均在200平米以上。其中，4栋住宅中，其中3栋户型面积约370平方米，另一栋户型面积为270平方米。

项目共规划了216个机动车车位以及396个非机动车停车位。此外，项目绿地面积达到5523平米，同时配置了400平米全民健身所。

贝壳相关人士对界面新闻记者称，项目设计理念后续会有输出。

图片来源：成都市规划和自然资源局

一位成都市场人士对界面新闻记者表示，设计可能主要是为了采光考虑，成都现在有不少造型设计独特，流行大量使用玻璃幕墙，有项目甚至因为设计遭吐槽。

中介出身的贝壳是否具备房地产综合开发能力，外界一直在等待贝壳的谜底。作为贝壳首个自主操盘的项目，又定位高端住宅产品，成都金融城三期项目是贝壳开发能力的验证。

从当初拿地的决心看，贝壳信心满满。

2024年9月20日，贝壳竞价了82轮，以10.76亿总价、2.73万/平米的楼面价、42.19%的溢价率竞获成都锦江区金融城三期H12地块。

该地块建设用地面积15777.47平米，规划建筑面积39443.68平米，建筑限高60米，容积率2.5。

地块当时引了14家开发商参拍，融易新媒体消息，贝壳从绿城、建发、越秀、招商、大悦城、华侨城、金茂联合体、锦江统建等一众开发商中胜出。

不惜斥资拿地王，贝壳却多次对外表示，贝好家意不在做地产开发。

贝壳集团副董事长、贝好家首席执行官徐万刚彼时对媒体称，自主操盘一个项目，并不意味着贝好家要成为房地产开发商，主要目的是为了更好地验证我们C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对“1+2业务模式”的信赖。

除了产品，外界对贝壳成都项目售价也格外关注。

贝壳成都项目所在的金融城三期板块是成都楼市最好的板块之一。

板块之前的金融城·锦宸府项目一度引爆成都楼市。锦宸府2梯2户，户型面积240平米-280平米，均价4.4万/平米，总价852万-1424万。

2024年3月，项目首开，共推出84套房源，精装单价35584元/平米-50686元/平米，最高单价突破5万大关，绝大部分房源单价在4.4万元/平米以上。开盘吸引了1565组报名，中签率为5.37%。成都当地媒体报道称，摇号选房叫到约89号时售罄。同年5月，项目第二次开盘，推出86套房源，吸引了约1429组报名，中签率约6.02%。同年7月底，含车位总价在1460万的金融城·锦宸府两套清退房源吸引了2600余人抢购，摇中概率仅0.08%。

位于林家坝、楼面价第二高的润达丰滨江·交子缦华项目去年年底领出两张预售证，均价分别为77万/平米、6.93万/平米，最高单价为9.93万/平米。在售面积约225平方米、309平方米，平均总价超过1800万元，最高已超过3000万元。

上述成都市场人士对界面新闻记者称，贝壳成都金融城三期项目预计售价6万左右，2025年下半年卖现房。

他还对界面新闻记者表示，外观有人喜欢，也会有人不喜欢，卖的好才是王道。

成都住建蓉e办数据显示，2024年成都新房成交99677套，二手房成交231376套，全年共成交住宅331053套。其中，二手房成交套数首次突破23万套，刷新历史高位。

对于2025年楼市行情，麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪认为，2025年成都楼市将会继续分化，核心区域的优质项目供不应求，价格上涨；非核心区域及一些品质较差的项目则面临较大去化压力。