两家华南房企遭申请清盘，流动性压力下如何自救？

今年1月，绿景中国地产（00095.HK）因未能按期赎回三笔到期票据宣告债务违约，涉及本金约1.85亿元。

紧接着，2月5日，翘石集团环球有限公司向香港高等法院提出了对绿景中国的清盘呈请，内容有关其所担保约本金21万美元另加应计利息的财务义务，对此，绿景中国表示，公司将极力反对呈请。系列动作也引发了市场对其经营状况的担忧。

另一边，与绿景中国同在深圳的老牌华南房企华南城（01668.HK），近日也陷入清盘危机之中。

1月28日，华南城发布内幕消息，宣布花旗国际有限公司向其提出清盘呈请。该呈请涉及华南城发行的2024年4月到期的约2.89美元9.0%优先票据，欠款金额近3.06亿美元。

华南城对此表示强烈反对，认为清盘不符合公司及其他利益相关方的利益，并计划通过法律途径申请认可令以保障正常运营。

“这两家房企虽然总部都在深圳，但业务模式和违约诱因各不相同，他们所面临的困境，也折射出当下行业转型期的深层矛盾。旧改神话破灭、国资救援失效的背后，是粗放增长时代的终结”，业内人士对界面新闻表示。

“巨无霸”旧改项目拖累

绿景中国成立于1995年，并在2014年借壳新泽控股在香港上市，专注于深圳和其他珠三角地区的旧改项目开发，尤其在深圳的福田、南山等核心区域拥有大量优质土地储备。

其开发的白石洲项目号称是“全国最大的城市更新项目”，规划总建筑面积达358万平方米，总投资高达900亿元，预估货值更是达到千亿级别。

但旧改因前期需要垫付巨额拆迁补偿款和过渡期租金，具有开发周期长、资金沉淀大、审批流程复杂等特点。

从白石洲项目的改造开发过程来看，该项目自2014年启动，至今已10年有余，仍未完整入市，期间绿景中国不得不依靠“高杠杆”模式维持开发。

从项目销售情况来看，绿景白石洲的一期项目“璟庭”的表现也未如预期。

该项目在2023年9月开盘，分为住宅和商务公寓两种住房性质。据中国房地产报统计，截至2月7日，一期项目的2746套房源中，已完成备案的房源仅有758套，整体去化率不到30%。其中，住宅部分的去化率情况相对较好，房源备案748套，去化率59%。

销售疲软导致回款速度放缓，也进一步拉长了资金周转的周期。

尽管2024年上半年，该项目为绿景中国贡献了主要的销售收入，但公司整体资金链仍无法覆盖债务压力。

财报数据显示，2024年上半年，绿景中国实现收益约19.43亿元，毛利为4.38亿元，期内亏损达到16.1亿元，公司股东应占亏损15.28亿元。

从债务结构来看，截至2024年6月，绿景中国在手现金约为42.7亿元，但流动短债约为170.5亿元，短期流动性压力较大。

在2024年的中报里，绿景中国也提到，公司将提升流动性，最大限度的降低经营风险。

为缓解流动性压力，近年来绿景中国也多次出售资产“回血”自救。

2024年6月，其以8.14亿元出售深圳虹湾购物中心的部分商业和车位，同时又以租赁方式，将该物业及车位租回。而这笔资产账面价值接近13亿元，此次出售产生的亏损近4亿元。

此类操作虽然可以短期输血，但却进一步削弱了整体的资产质量。

绿景中国当下的困境也凸显了旧改模式在行业下行期的脆弱性，即纵然项目区位优质，若缺乏长期稳定的融资支持与市场回暖预期，高投入的旧改也很容易变成“资金黑洞”。

国资入股难挽颓势

与绿景中国的运营模式不同，华南城是以“商贸物流+地产”模式闻名。

早在2022年，深圳特区建发集团便以19.1亿港元战略入股华南城，持股比例达29.28%，是“国资驰援”的典型案例。

彼时，市场都期待国资入场能纾困民企，而特区建发的介入也不负所望，给华南城一度带来转机。

在特区建发入驻后，通过股权转让、资产收购及协调银团贷款，让华南城短期流动性压力有所缓解。

但其支持也受制约，比如无法为华南城提供担保或违规注资。2023年，华南城有5只美元债利息违约，特区建发虽协调展期谈判，但最终只有部分债券成功延期到了2027年。

与此同时，在近年来行业的下行周期下，融易新媒体消息，华南城的营收情况也并不理想。

从财报数据来看，2024年上半年，华南城收入同比下降51.7%至12.15亿港元，毛利为3.47亿港元，期内股东应占溢利亏损达43.11亿港元。

亏损的主要原因包括物业销售及交付减少、投资物业公平值亏损、存货减值拨备增加、融资成本增加以及租赁收入下跌。